空き家は全部活用しなくていい。旧東ドイツに学ぶ「都市の減築」という選択
「活用しましょう」だけでは、届かない領域がある
空き家に関する相談の現場では、解決策として真っ先に「活用」が挙がります。
売却、賃貸、リノベーション、移住者への提供。どれも間違いではありません。
使える家を眠らせておくのは、地域にとってもおおきな損失です。
ただ、活用には必ず相手が必要になります。
買う人、借りる人、住む人。その「次の誰か」が、これからの日本にどれだけ現れるのか。
人口と世帯数が減少していく局面では、この前提そのものが揺らぎます。
すべての空き家に使い手を用意することは、現実には難しい場面が増えていきます。
だからこそ、「どう活用するか」に加えて、「何を残し、何を減らすか」という視点が必要になってきます。
医療でいうトリアージ、つまり優先順位をつけて選ぶ発想です。
旧東ドイツ・ライプツィヒが選んだ道
参考になるのが、ドイツのライプツィヒです。
東西ドイツ統一後、旧東ドイツ側では西側への人口流出が進み、住宅が余り、空室が増えていきました。
ライプツィヒも、一度大きく縮んだ街のひとつです。
かつて栄え、人が減り、家が余る。日本の地方都市と重なる部分が少なくありません。
この街が選んだのは、余った住宅を放置せず、計画的に数を減らしていく道でした。
「Stadtumbau Ost（シュタットウンバウ・オスト）」と呼ばれる連邦の枠組みのもと、2001年から2009年ごろにかけて、大量の空き住宅が解体されていきます。ざっくり言えば「東側の街のつくり直し」です。
重要なのは、壊すこと自体が目的ではなかった点です。
「なくしたあと」をデザインする
ライプツィヒが力を入れたのは、建物を壊した「その後」でした。
家がなくなった場所を、公園、菜園、歩ける空間へと転換し、空いた土地をつなぎながら、街の中に緑のネットワークを築いていきました。
10年ほどで1万戸を超える住宅が姿を消し、その跡地の多くが広場や公園に生まれ変わっています。
家がなくなった場所を「街にあいた穴」ではなく、「新しい余白」として捉え直した。この発想の転換が、街の価値を下支えしました。
解体と減築は、似ているようで違う
日本でも、危険な空き家の除却は各地で進んでいます。
ただ、その流れは「空き家を解体し、更地にして、あとは所有者に委ねる」という形になりがちです。
一軒ずつ、点で処理していく方式で、街全体をどう再編するかという視点は入りにくいのが実情です。
ライプツィヒの取り組みは、そこが異なりました。
地域全体を見渡し、建物を減らし、跡地を編み直し、街の価値を高める。点ではなく、面で考えたわけです。
言い換えるなら、解体は「建物をなくすこと」、減築は「なくしたあとまで設計すること」。
もう一歩踏み込めば、解体は建物の政策であり、減築は地域の政策だと整理できます。
事業者にとっての意味。「なくしたあと」の需要
ここは、空き家ビジネスへの参入を検討する事業者にとって見逃せないで部分です。
跡地を緑地や菜園に変えたあとも、草を刈り、手を入れ、見回り、土地を保つ仕事は継続的に残ります。
造園、清掃、警備、不動産、管理。空き家を「なくしたあと」にも、業務は生まれ続けます。解体して終わり、ではないのです。
これから日本が「全部活用」から「選んで残す」へと少しずつ舵を切っていくとすれば、跡地の管理や再編に関わる需要は、むしろ広がる可能性があります。
自社の既存事業と、どこで組み合わせられるか。ここを早めに考えておくことが、準備になります。
残された問いと、所有者の心理
もっとも、日本には日本の壁があります。
最大の違いは土地です。
ライプツィヒで跡地を緑地につなげられたのは、公的な主体が土地をある程度まとめて動かせたからでした。
日本は空き家も跡地も所有者がばらばらで、私有地が中心です。
「地域全体で減らしましょう」と言った瞬間、「誰が決めるのか」という問いが立ちはだかります。
そしてもう一点。減築は街の話としては合理的でも、一軒の家の側から見ると、話は変わります。
使っていないと頭で分かっていても、親から受け継いだ家を「減らす」と言われれば、気持ちがついていかないものです。
所有者が動けないのは、怠慢ではなく、そうした感情が判断の手前でブレーキをかけているからです。
事業者としても、この心理を理解しておくことが、業務上での信頼につながります。
誰が、どんな基準で「残す・減らす」を判断するのか。ここに明快な答えはまだありません。
だからこそ、これから一緒に考えていくテーマになります。
この記事の背景や現場目線の補足は、ぼくの「空き家ビジネスnote」でも解説しています。
