「空き家を放置すると税がかかる」時代の足音。寝屋川市の動きが全国の自治体に問いかけること
「空き家税」と聞くと、「ああ、あの京都のやつでしょ」と思う方が多いかもしれません。
たしかにこれまで京都市の「非居住住宅利活用促進税」が話題の中心にいましたが、今、別の地域でも動きが始まっています。
今回、大阪府寝屋川市が検討しているのは「空き家流通促進税」というもの。
高度成長期に発展し、住民の高齢化・相続・子世代の転出が重なって空き家化が進みやすい…そんなベッドタウンで始まったこの
動きは、全国の似たような地域へのシグナルになる可能性があります。
今回は、空き家税の本質・限界・そして必要な支援の形を整理したいとおもいます。
空き家ビジネスへの参入を考えている方にとっても、制度の変化を読む上で参考になる内容です。
「空き家税」は罰ではなく、流通を促すための仕組み
空き家税という言葉は、「放置した罰として課税される」というイメージで語られることがあります。
しかし寝屋川市が検討している「空き家流通促進税」は、その名称が示す通り、目的が異なります。
目指しているのは「まだ使える家を市場に動かすこと」です。
使われていない住宅を売りやすく・貸しやすくする。放置し続けることのコストを所有者に意識してもらう。
価値があるうちに次の居住者へつなぐ。こうした「背中を押す仕組み」として設計されています。
京都市の「非居住住宅利活用促進税」は、観光地特有の住宅需要の偏りという背景がありました。
一方、寝屋川市はどこにでもあるベッドタウンです。
この点が重要で、全国に同様の地域が多数存在することを意味します。
従来の空き家対策の限界。後追いになってしまう構造
これまでの空き家対策は、「問題が表面化してから動く」という後追い型になりやすい構造がありました。
草が伸び、雨漏りがし、外壁が傷み、近隣から苦情が出て初めて行政が動く、という流れです。
問題は、この段階に至ると建物の価値がすでに下がっており、所有者の判断力や体力も低下していて、市場に戻すことが難しくなっているという点です。
「壊れる前に動かすほうが、ずっとコストが低い」という事実があります。
空き家税が目指しているのは、この構造を変えることです。
危険になる前の段階で、所有者に「そろそろどうする？」と考えてもらうためのスイッチとして機能させることが期待されています。
税だけでは空き家は動かない。課税と支援はセット
所有者が動けない6つの事情
「課税されるなら動かなければ」という意識が生まれたとしても、具体的な手順が見えなければ所有者は前に進めません。現場でよく見る事情を整理すると、
①親が施設入所直後で家まで手が回らない
②相続人が複数いて合意が取れない
③遠方在住で片付けに行く時間がない
④境界確認や登記が未整理で売れない状態
⑤建物が古くて買い手がつかないと感じている
⑥解体費用が捻出できない…こうした事情が重なっています。
必要なのは「課税前後にある支援」
税をかけることで判断を促すことはできても、動くための環境が整っていなければ制度の効果は限られます。
相談窓口がある、現地を見てくれる専門家がいる、売る・貸す・管理して残すを一緒に考えてくれる人がいる、相続や登記も整理してもらえる、解体や活用の費用感を教えてもらえる。
こうした支援とセットでなければ、課税は「焦りを生むだけ」になりかねません。
空き家税は「判断を促すスイッチ」です。スイッチを入れた後に、どこへつなぐかが問われます。
全国への波及。先に広がるのは「課税前支援」
寝屋川市の動きを受けて、他の自治体もすぐに独自の空き家税を導入するかというと、現実的には難しいと考えられます。
条例制定・議会審議・住民への説明・総務省との協議など、越えるべきハードルが多く存在します。
それよりも先に広がりやすいのは「課税前支援」の充実です。
固定資産税通知書への啓発チラシ同封、空き家実態調査の強化、早期相談窓口の整備、空き家バンクへの登録支援、相続登記義務化（令和6年施行）と連動した啓発活動。
こうした取り組みは、税の導入いかんに関わらず、多くの自治体で展開しやすい施策です。
「駅・学校・商業施設があり、一定の住宅需要が残っているにもかかわらず空き家が増えている地域」では、支援と流通の仕組みが整えば、住みたい人とつなぎ直せる可能性があります。
税の効果が出やすいのもこうした地域です。
空き家管理士に求められる新しい役割
空き家税が議論される時代において、空き家管理士の役割も変化していきます。
従来の定期巡回・通風・通水・報告といった管理作業はもちろん重要ですが、それに加えて「現地情報の整理」と「判断の前提づくり」という機能が求められます。
この家は今の状態で売れるのか。
賃貸に出せるのか。
空き家バンクに登録できる状態か。
放置を続けると近隣にどんなリスクが生じるか。
課税の対象になる可能性があるか…
こうした情報を現地で確認し、所有者が判断できる状態にまとめる力です。
さらに、不動産会社・建築士・司法書士・行政書士・自治体担当者・解体業者・リフォーム会社など、空き家を取り巻く多様な専門家とのネットワークをつなぐことで、所有者が「方向性が見えた」という状態まで伴走できる存在になれます。
空き家税の時代に所有者が最初に迷う入口に立てる、それが空き家管理士の強みになっていきます。
この記事の背景や現場目線の補足は、ぼくの「空き家ビジネスnote」でも解説しています。
