実家の空き家判定できる？「管理不全空き家」とLINE相談の導線
年末年始に実家へ帰省して「ちょっと傷んでるかも…」と感じた人へ。
写真を送るだけで、管理不全空き家になりそうかを判定するLINE相談が始まっています。
空き家ビジネスの参入を考えている人にとっても、入口づくりのヒントが詰まった話です。
久しぶりに実家へ帰ると、外壁のヒビ、瓦のズレ、庭木の伸び…「これ、相談したほうがいい？」と不安になる瞬間があります。
でも実際は、だれに・どのタイミングで相談すればいいか分からない。
ここが空き家問題のボトルネックです。
結論から言うと、空き家ビジネスの勝ち筋は「いきなり工事」ではなく、写真→判定→必要なら専門家という軽い入口をつくること。
協会が始めた公式LINE相談は、その設計見本になります。
結論からいいます
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空き家ビジネスは、まず相談の入口を設計した人が強い。
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法改正で「管理不全空き家」も勧告対象になり、放置コストが上がりやすい環境になりました。
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入口は「写真で判定→次の一手」LINEのような気軽な導線が伸びる。
なぜ今このテーマが重要なのか
2023年12月施行の改正で、危険な「特定空き家」だけでなく、放置すれば危険化しうる「管理不全空き家」も制度上の対象として位置づけられました。
ポイントは税負担の仕組みです。
住宅の敷地は通常、固定資産税の負担を軽くする「住宅用地特例」（例：200㎡以下の部分は課税標準が1/6など）が働きますが、市区町村から勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、特例の対象から外れると整理されています。
つまり「いきなり税金が○倍」と断定するより、勧告→特例解除→負担増の可能性という流れを理解することが大切。
自治体の運用や土地条件で増え方は変わるため、事業者側も説明は慎重さが必要です。
いま参入すると得られる価値を3つ
1) 「判定・トリアージ」で顧客獲得コストが下がる
協会の取り組みは、写真を送るだけで“いまの危険度”をざっくり判定する導線。
最初は人が見て、将来的には判定データをAIに学習させる構想です。
→ 参入者にとっては、無料・低価格の診断を入口商品にして、必要な人だけ次工程（点検、見積、管理契約）へ進められます。
2) サブスク管理（見守り）の需要が増える
「帰省のたびに不安」な層は多い。
そこで、月額の定期巡回（通風・通水・庭木・防犯）に加えて、写真相談つきにすると継続率が上がりやすい。
→ 警備、清掃、造園、介護周辺、士業など異業種が入りやすいのはここです。
3) 地域の「受け皿ネットワーク」が資産になる
判定の次に必要なのは、点検・補修・片付け・売却・解体・相続手続きなどの連携。
→ 事業者は「自社で全部やる」より、地域パートナー網（紹介・共同受注）を整えるほど強くなります。
空き家ビジネスを始めるときの注意点・失敗しやすい点を3つ
1) 税・法の説明を言い切ってしまう
「必ず○倍」などはNG。
回避策：勧告や特例解除の流れとして説明し、詳細は自治体・専門家確認に誘導。
2) AI判定を過信して信頼を落とす
AIは便利ですが、現場は例外だらけ。
回避策：「一次判定（スクリーニング）」と位置づけ、最終判断は現地確認につなげる。
3) 写真データの扱いが雑で炎上する
家の写真は個人情報の塊。
回避策：同意文・保存期間・目的外利用しないルールを最初に整備。提携先にも同水準を要求。
協会からのご提案
今回のLINE相談は、まさに「入口づくり」の実験です。
写真だけで不安を整理し、必要なら専門家へつなぐ。
これを全国で回すには、共通の判断軸、説明の作法、連携先ネットワークが欠かせません。
協会では、こうした入口→実務の設計を学ぶ研修や、地域の実務者ネットワークづくりを進めています。
まずはお気軽にお問い合わせください。
この記事の背景や現場目線の補足は、ぼくの「空き家ビジネスnote」で詳しく解説しています。
