多死社会で空き家は増える。これから伸びるのは「活用」より「管理」の仕事
空き家対策というと、民泊、移住住宅、カフェ、シェアハウスなど、華やかな「活用事例」に目が向きがちです。
もちろん、活用できる空き家は地域の資源になります。
しかし、現場では、立地・老朽化・相続・費用の問題から、すぐには活用できない空き家も少なくありません。
これからの多死社会では、空き家はさらに増えていくのは間違いないです。
だからこそ必要になるのは、活用の前段階にある「管理の制度化」なんです。
多死社会で、空き家は「特別な問題」ではなくなる
日本は、亡くなる人の数が増え、それが長く続く「多死社会」に入っています。
人が亡くなると、多くの場合、その先に相続があります。
親が亡くなる。
実家を相続する。
けれど、子どもは遠方に住んでいる。
戻る予定はない。
売却しようにも片付けや修繕が必要。
貸すにも費用がかかる。
解体するにも負担が大きい。
その結果、「とりあえずそのままにしておこう」という判断が生まれます。
この流れは、これから全国でさらに増えていくと考えられます。つまり空き家は、一部の所有者だけの問題ではなく、人口減少と多死社会のなかで自然に発生していく社会現象になっていくのです。
空き家ビジネスを考えるうえでは、ここを出発点にする必要があります。
「活用しましょう」だけでは届かない空き家がある
空き家対策の話になると、よく出てくるのが「活用」です。
民泊、移住住宅、店舗、シェアスペース、地域交流拠点。こうした活用は、地域にとっても所有者にとっても大きな可能性があります。
ただし、すべての空き家が活用できるわけではありません。
活用が難しい空き家の例
立地が悪い。
建物が古い。
雨漏りや傷みがある。
相続人が複数いて合意形成が難しい。
片付け費用がかかる。
修繕費が高い。
解体しても売却価格で回収できない。
こうした空き家に対して、「もっと活用を」と言い続けても、現実には前に進まないことがあります。
人口が減っていく以上、すべての空き家に新しい住み手や使い手を見つけることは簡単ではありません。需要と供給のバランスを考えても、すべてを民泊や移住住宅に変えることには限界があります。
だからこそ、空き家対策の中心には「活用」だけでなく、「管理」という視点が必要になります。
これから必要になる「家の車検」という考え方
車は、公道を走る以上、定期的に車検を受けます。
整備されていない車は、運転者だけでなく周囲にも危険を及ぼすからです。
住宅も、地域の中に建っている以上、似たような考え方が必要になる可能性があります。
屋根や外壁が傷めば、近隣に危険を及ぼすかもしれません。
草木が伸びれば、害虫や防犯上の問題につながるかもしれません。
換気や通水をしなければ、建物の劣化が早まるかもしれません。
所有者や緊急連絡先が分からなければ、いざという時に対応が遅れます。
つまり空き家は、所有者だけの問題ではなく、地域全体の安全や環境にも関わる存在です。
定期的に確認すべき項目
たとえば、次のような項目を定期的に確認する仕組みが考えられます。
- 所有者・管理者は誰か
- 緊急連絡先はあるか
- 屋根・外壁・雨漏りの状態はどうか
- 草木の管理はされているか
- 通水や換気は行われているか
- 近隣に危険を及ぼす状態ではないか
- 今後の方針は、売却・賃貸・解体・管理継続のどれか
これらを、たとえば2年に1度でも確認できれば、空き家が危険な状態になる前に対応できる可能性が高まります。
これは、空き家を罰するための仕組みではありません。
空き家を、地域の中で安全に存在させるための仕組みです。
制度の流れは「所有者と管理責任の明確化」へ向かっている
近年、不動産をめぐる制度は、所有者や管理責任をより明確にする方向へ動いています。
2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産を相続した人は、原則として取得を知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。2026年4月からは、住所や氏名等を変更した場合の住所等変更登記も義務化されています。
さらに、2026年2月からは「所有不動産記録証明制度」も始まっています。これは、特定の人が所有する不動産を一覧的に確認しやすくする制度です。
こうした制度の流れを見ると、不動産について「誰が所有しているのか」「誰が管理責任を持つのか」を社会全体で把握しやすくする方向に進んでいると考えられます。
もちろん、マイナンバーとの直接的な紐づけなどには慎重な議論が必要です。ただ、大きな方向としては、不動産の所有・相続・管理を曖昧なままにしない時代へ向かっていると言えるでしょう。
空き家ビジネスに広がる「管理」という市場
ここからが、空き家ビジネスに関わる方にとって重要なポイントです。
これまで空き家ビジネスというと、売買、賃貸、リフォーム、民泊、移住促進など、「活用」や「出口」に関わる事業が注目されてきました。
しかし、今後はその前段階にある「管理」の需要が広がると考えられます。
この記事の背景や現場目線の補足は、ぼくの「空き家ビジネスnote」でも解説しています。
