相続した実家を売る前に。知らないと損する「4つの落とし穴」
親の家を相続したけど住む予定がなくて、売ろうと思ってる。
いま、この相談は本当に増えています。
ところが相続空き家の売却は、普通の売買より「順番」がややこしい。
名義が違う、税金が読めない、査定がブレる、解体で税負担が跳ねる。
知らずに進めると「そんなの聞いてない！」が起きます。
結論、押さえるべきポイントは4つ。ここを整理できる人が、これからの空き家市場の勝ち筋になります。
相続空き家の売却が「普通の家」と違う理由
相続で空き家の所有者になるケースは多く、「住まないから売りたい」までがセットになりやすいんです。
ただし相続物件は、売却以前に「法律手続き・税務確認・関係者調整」が挟まるので、段取りを間違えると時間もコストも増えます。
ここが、ビジネスとして見るならチャンスでもあります。なぜなら「段取りの設計」が価値になるからなんです。
落とし穴① 名義変更（相続登記）が終わってないと始まらない
売れないだけじゃなく、今は期限の意識も必要です
相続登記は、ざっくり言えば「亡くなった親の名義を相続人の名義へ変更する手続き」。
そして2024年4月1日から相続登記は申請が義務化されています（過去の相続も対象になる点に注意）。
売却支援をする際は、最初のヒアリングで「名義」「遺産分割の状況」「共有者の有無」を軽く棚卸しできるだけで、相談者の安心感が段違いになります。
落とし穴② 「古い家だから税金は関係ない」と思い込む
利益が出ると税が絡む。ここは早めに専門家へ
築年数が古くても、土地の条件や取得価格との関係で、売却益が出るケースがあります。
売却益に税がかかる可能性があるため、事前に税理士へ確認しておくと安心、というのが現場感。
ここは支援側が断定しないのが鉄則です。
「税金がかかります！」でも「かかりません！」でもなく、【かかる可能性があるので、早めに確認しましょう】が正解です。
落とし穴③ 焦って売ると、結果がブレる
査定は「相場」というより「相性」で変わることがある
相続空き家は固定資産税や管理の負担もあって「早く手放したい」気持ちになりやすいです。
ただ、最初に来た不動産会社に即決せず、複数社で査定・提案を比較するだけで、結果が変わることがあります。
実際、不動産会社の得意エリアや顧客層の違いで査定額に差が出るケースもあるんです。
落とし穴④ 解体は「いつやるか」で負担が変わる
更地にすると税負担が上がる可能性。だからタイミングが大事
「古い家だし更地の方が売れそう」と思って先に解体すると、住宅用地の特例が外れて税負担が増える可能性があります。
基本的に「最大で6倍くらい」とされていますが、実務上も条件次第で上がり得る話として知られています。
つまり解体は、売却の見込み（買主・価格・時期）を立てたうえで、「直前にやるのが良い場合が多い」という発想になります（もちろん物件状況によります）。
この【4つの罠】をチェックリスト化できた人が勝つ
相続空き家の売却は、結局この4点に集約されます。
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名義（相続登記）
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税（可能性の確認）
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査定（比較と売り方）
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解体（タイミング）
参入を考える事業者さんへ。
ここは専門家になるより編集者になる発想が近いです。
専門家を揃えて、相談者が迷子にならないように並べ替える。
これが、そのままサービスになります。
この記事の背景や現場目線の補足は、ぼくの「空き家ビジネスnote」で詳しく解説しています。
