東京都内の空き家90万戸、予備軍100万戸。事業者が今知っておくべき市場規模
東京都内の空き家90万戸という数字の内側
東京都内の空き家戸数は90万戸を超えているとされています。
これに加えて、所有者の高齢化や相続の見通しが立っていないことなどを理由に、近い将来空き家化するリスクを抱える住宅、いわゆる「空き家予備軍」が都内だけで約100万戸あるとされています。
合わせると約190万戸という規模になり、都内の総住宅数から見ても無視できない割合です。
事業者にとって重要なのは、この90万戸という既存の空き家だけでなく、まだ空き家になっていない予備軍の存在です。
予備軍は統計上「空き家」としてカウントされていないため見過ごされがちですが、所有者の状況が変わった瞬間にあっという間に空き家側へ移行します。
この移行のタイミングをどう捉えるかが、空き家関連ビジネスにおける先行者優位につながると考えられます。
「空き家予備軍」とはどのような住宅を指すか
現場感覚で言えば、空き家予備軍は次のような状況の住宅を指すことが多いです。
親が一人または夫婦のみで住んでいて、いずれ施設に入るかすると空き家化が発生する見込みの家。
これらは所有者本人が「まだ空き家ではない」と考えているケースが多く、能動的に相談窓口を探すことは少ない傾向にあります。
ここに、不動産業・士業・介護福祉業など、所有者と接点を持ちやすい業種が早期にアプローチできる余地があります。
なぜ都心部でもこの規模になるのか
地方の空き家問題というと過疎地域を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、東京のように人口が集中しているエリアでも空き家は着実に増えています。
一つの理由は、相続のタイミングと住み替えのタイミングがずれることです。
親世代が長く住んでいた家を子世代がそのまま引き継いで住むケースは以前より減少している印象があり、すでに自分の生活拠点や住宅ローンを持つ子世代にとって、実家へ戻るという選択肢は現実的でないことが多いためです。
もう一つの理由は、老朽化した木造住宅が密集するエリアが都内にも一定数残っていることです。
建て替えや売却をしようにも、権利関係が複雑だったり、道路付け(建物を建て替えるのに必要な道路との接し方の条件)を満たせず建築が難しかったりして、結果的に手つかずのまま時間が経過しているケースが見られます。
建設・リフォーム業にとっては、この権利調整や再建築不可物件への対応力が差別化要素になり得ます。
放置が進むことで生じるリスクと事業機会
空き家は放置期間が長くなるほど管理の難易度が上がっていきます。
庭木の越境、郵便物の滞留、雨漏りによる内部劣化など、初期は小さな変化でも、気づいたときには修繕費用が大きくかさんでいるケースは少なくありません。
空き家対策に関する行政の目も年々厳しくなっている印象があり、放置し続けることのリスクは高まっていると考えられます。
ただし個々の事情によって状況は異なるため、一律の対応が正解とは限りません。
ここに、警備業による定期巡回や、不動産業・士業による資産整理の提案など、それぞれの専門性を活かした支援ニーズが生まれています。
事業者が予備軍の段階で取れるアプローチ
予備軍の段階での提案は、所有者の危機感がまだ薄いぶん難易度が高いと感じるかもしれません。
ただ、次の二つの接点は比較的作りやすいと考えられます。
一つは、家の状態を定期的に確認する仕組みや、管理を任せられる先を確保しておく提案です。
もう一つは、家族間で「この家をどうするか」を早めに話し合うきっかけを提供することです。
相続や施設入所といった具体的なイベントの前に接点を持てるかどうかが、その後の受注機会を大きく左右すると考えられます。
多くの所有者は「まだ空き家ではないから」という理由で対応を後回しにしがちです。
だからこそ、予備軍の段階から関わる事業者は、空き家になった後に慌てて動く事業者よりも優位に立ちやすいと言えます。
まとめ
都内の空き家90万戸、予備軍100万戸という数字は、既存の空き家対策市場だけでなく、その手前にある予備軍市場の存在を示しています。
不動産業、士業、建設・リフォーム業、警備業、介護福祉業など、それぞれの立場から所有者との接点をどう作るかが、今後の事業機会を左右すると考えられます。
この記事の背景や現場目線の補足は、ぼくの「空き家ビジネスnote」でも解説しています。
