空き家税、成功の指標は税収ではない。事業者が押さえておきたい制度の本質
空き家税は増税ではなく「行動変容」を促す制度
京都市や寝屋川市で進んでいる空き家税は、使われていない住宅を所有者に動かしてもらうための政策税という側面が強いと考えられます。
つまり売却や賃貸、事業活用、解体、適正管理といった行動を後押しすることが本来の狙いです。
防犯・防災・景観・衛生面のリスクを減らし、地域が実質的に負担しているコストを所有者にも意識してもらう、という位置づけです。
成果指標は税収額ではなく「課税対象の減少」
この制度が想定通りに機能すれば、売却・賃貸・活用・解体・管理・相続整理が進み、課税対象そのものが減っていくはずです。
つまり税収が増え続けている状態は、必ずしも制度がうまくいっている証拠とは言えない可能性があります。
事業者としては、自治体が何を成果指標として公表しているかを見ておくと、その地域の空き家政策の本気度を測る材料になりそうです。
都市部と地方で、空き家税の役割は異なる
京都や寝屋川のような住宅需要のある都市部では、空き家税は市場に住宅を戻すための圧力として機能しやすいと考えられます。
一方、買い手や借り手がつきにくい地方では、同じ理屈で課税すると所有者を追い詰めるだけになりかねません。
都市部は流通促進、地方は放置予防という、目的の違いを踏まえた制度設計が求められそうです。
商圏が都市部か地方かによって、事業者が提案すべき解決策も変わってきます。
「留守宅管理」という手前の市場
空き家問題は、家が完全に空き家になってからでは対応が遅いケースが少なくありません。
所有者の親が施設に入所した、長期入院になった、実家の方針が決まらないまま放置されている。
こうした「留守宅」状態こそ、放置の入口になりやすいと考えられます。
通風・通水・草刈り・郵便物確認・外観点検・防犯確認・近隣連絡先の登録・家族への報告など、空き家になる前の段階で必要とされる管理業務には、まだ十分に整備されていない市場が広がっています。
空き家管理士のような専門人材が、こうした点検・報告業務の受け皿として機能する場面も増えていくと見られます。
「持っている人」ではなく「放置」への課税という発想
管理契約を結んでいる、定期点検の報告がある、近隣連絡先を登録している。
こうした所有者を軽減し、管理実態がなく苦情が出ている状態にこそ負担を求める。
空き家税をこうした発想で設計する自治体が増えれば、管理業・点検業にとっては新たな需要につながる可能性があります。
事業者としては、こうした軽減制度の有無や条件を、顧客への提案材料としてチェックしておく価値がありそうです。
この記事の背景や現場目線の補足は、ぼくの「空き家ビジネスnote」でも解説しています。
